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Si può vendere casa con l inquilino dentro? Le regole da seguire

La vendita di una casa può presentare sempre delle incognite o delle problematiche inaspettate. Se, poi, si decide di mettere sul mercato un immobile con all’attivo un contratto di locazione, questo potrebbe rappresentare un livello di difficoltà maggiore per raggiungere una vendita veloce e proficua. 

Nonostante tutto, però, non è assolutamente impossibile riuscire nell’impresa. L’importante è seguire tutti gli step previsti dalla legislazione riguardo questa rematica. 

Ecco i passaggi essenziali e gli obblighi per vendere casa con un inquilino all'interno. 

Quanto vale la tua casa?
Se stai pensando di vendere la tua casa o sei interessato all'acquisto di una nuova abitazione, ti offriamo una stima del valore dell'immobile basata su altre proprietà simili presenti nella stessa zona.


Di base, infatti, la vendita non comporta nessun tipo di cambiamento immediato per quanto riguarda l’inquilino presente. Stando all’art. 1599 del Codice Civile, infatti, un contratto di locazione regolarmente registrato prosegue anche in seguito alla vendita. Dal giorno, dunque, dell’acquisto, tutti gli obblighi e i diritti derivanti dal contratto di affitto passano al nuovo proprietario, senza alcuna necessità di consenso dell’inquilino. 

Nonostante questo, comunque, è bene considerare che la presenza di una locazione in atto potrebbe rappresentare un deterrente per un'eventuale vendita. Il compratore, infatti, ha il diritto d’informarsi con attenzione sulle condizioni della locazione e sulla presenza o meno di morosità da parte dell’inquilino. Oltre a questo, poi, può comportare un deprezzamento dell’immobile. 

chiave di casa in vendita

Gli obblighi del locatore che vuole vendere casa con inquilino
Nonostante il locatore sia assolutamente libero di vendere il suo immobile senza che sia dato all’inquilino possibilità di veto, ha comunque degli obblighi da rispettare nei suoi confronti. In particolare:

il proprietario è assolutamente obbligato a comunicare all'inquilino la propria intenzione di vendere, indicando il prezzo richiesto e le condizioni di vendita. Questa comunicazione deve essere effettuata per iscritto, preferibilmente tramite raccomandata A/R o PEC.

Comunicazione del nuovo proprietario: una volta conclusa la vendita con terzi, il vecchio proprietario deve comunicare l’avvenuta transazione con i dati dell’acquirente. Si tratta di un passaggio essenziale per continuare in modo fluido e senza interruzioni il pagamento del canone di affitto. 

Come funziona la vendita della casa con l'inquilino?
Stabiliti alcuni elementi essenziali, vediamo nella pratica i passaggi fondamentali per mettere in vendita una casa con locazione quindi con un proprietario di un contratto d'affitto dentro. Il primo e fondamentale passo è quello di cercare aiuto per vendere casa selezionando un’agenzia immobiliare di comprovata esperienza e serietà. Insieme si provvederà a valutare l’immobile, considerando il contratto d’affitto e la sua durata. Come preannunciato, questo aspetto inciderà in modo negativo sul prezzo finale. 

Il secondo passaggio, poi, prevede proprio la comunicazione all’inquilino dell’intenzione di vendere. In questo modo, infatti, si dà anche il diritto di prelazione. Ossia di fare una proposta di vendita dell'immobile all'inquilino e di fargli quindi decidere per primo se acquistare la casa in cui vive in affitto o meno. In caso contrario, l’affitto passa in eredità al nuovo proprietario.

Che succede all'inquilino se il proprietario vende casa? 
Quando si riceve la notizia di una probabile vendita dell’immobile in cui si vive, si viene sempre destabilizzati. Il timore di veder recedere il contratto, infatti, è sempre dietro l’angolo. Nonostante queste paure, però, la normativa garantisce una certa protezione dell’inquilino. Soprattutto se il contratto è registrato e l’affitto versato sempre con regolarità. Ricordiamo che vendere casa con un inquilino senza contratto comporta rischi e disagi sia per il venditore che per chi compra, essendo il contratto indispensabile per legge.

Stabilito, dunque, il diritto di continuità della locazione, il nuovo proprietario non può richiedere la scissione del contratto prima dei termini pattuiti. Ovviamente sussistono delle eccezioni, come quelle relative alla morosità. In caso in cui, infatti, non pervenga il pagamento del canone, è possibile richiedere lo sfratto. 

Per quanto riguarda, poi, il successivo rinnovo della locazione, inquilino e nuovo proprietario possono valutare insieme dei nuovi termini come il cambio di tipologia del contratto o un eventuale aumento dell’affitto. Tutto, però, deve svolgersi sei mesi prima dello scadere dei termini. Un arco di tempo in cui l’inquilino può decidere di rinnovare o rinunciare. In quest’ultimo caso, comunque, il preavviso per lasciare l’immobile deve essere sempre di sei mesi. 

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I diritti dell'inquilino in caso di vendita della casa affittata
L’inquilino, ovviamente, non entra in nessun modo nelle diverse fasi della vendita e non ha alcun diritto d'impugnarla. Nonostante questo, però, può far valere un diritto fondamentale: il diritto di prelazione. Con questo termine si va ad identificare il dovere, da parte del proprietario, di informare l’inquilino e, soprattutto, di concedergli un vantaggio rispetto all’acquisto della casa in cui vive alle stesse condizioni economiche previste per terzi. 

Oltre a questo, poi, l’affittuario ha il diritto di essere informato rispetto alla conclusione di una compravendita e di veder rispettati in modo invariato i termini del contratto di locazione precedentemente firmato. Per evitare qualsiasi tipo di problematica futura, comunque, si consiglia di custodire sempre una copia.

Quanto dura il diritto di prelazione dell’inquilino? 
Stabilito che un affittuario stia effettivamente meditando sulla possibilità di avvalersi del diritto di prelazione sulla vendita dell’immobile, quanto tempo ha a disposizione per decidere? Per legge vengono stabiliti 60 giorni, utili soprattutto per interfacciarsi con le banche e presentare l’eventuale richiesta di un mutuo. 

Ovviamente, se l’intenzione di acquisto è seria e i rapporti con il proprietario sono buoni, è sempre possibile accordarsi in modo privato per una estensione dei termini. Soprattutto se si è in attesa di una risposta positiva da parte delle banche. 

Quanto tempo ha l'inquilino per lasciare la casa? 
Con l’avvicinarsi dello scadere del contratto di affitto, il nuovo proprietario può decidere di non procedere con il rinnovo per motivazioni personali. Nonostante questo, però, all’inquilino deve essere lasciato un giusto tempo per provvedere all’organizzazione del trasloco e alla ricerca di una nuova abitazione.

Di base la tempistica prevede la comunicazione da parte del proprietario sei mesi prima della scadenza. Un limite di tempo che vale per diverse tipologie di contratto come, ad esempio, quello a canone libero (4+4) e a canone concordato (3+2). I sei mesi di tempo, poi, sono previsti anche nel caso in cui si voglia recidere il contratto prima della scadenza prevista. 

Quindi, se ad esempio si è un inquilino con un contratto 4+4 e la casa è in vendita si può mandare via? Solo se si è in prossimità della scadenza del contratto e con almeno sei mesi di preavviso.

Si può sfrattare l'inquilino in caso di morosità?
Lo sfratto per morosità è sempre un argomento spinoso, ma quando avviene per morosità può risolversi in tempi brevi. Di fatto, se l'inquilino non paga l'affitto o viola i termini contrattuali, il proprietario dell’immobile può avviare una procedura di sfratto. Questo vuol dire che il giudice fissa una data per il rilascio dell'immobile, che può richiedere diversi mesi a seconda dei tempi giudiziari. Una volta emesso l'ordine, però, l'inquilino può avere un termine di pochi giorni o settimane per lasciare l'immobile.

Ma cosa accade quando ci si trova di fronte ad un caso di morosità al momento della vendita di un immobile? Per avere le idee chiare è bene specificare alcuni aspetti. Le mensilità non pagate prima della vendita, ad esempio, continuano a essere un diritto dell’ex proprietario. Sempre che questo non abbia ceduto il credito all’acquirente. Per quelle successive, invece, il nuovo proprietario avrà il diritto di intimare lo sfratto.

Ricordiamo, però, che il nuovo proprietario non può avvalersi dello sfratto nel caso in cui gli insoluti del canone riguardino il precedente intestatario. In questo caso sarà l’ex proprietario a dover procedere con un decreto ingiuntivo nei confronti dell’inquilino, non potendogli però, intimare lo sfratto non essendo più titolare dell’immobile.

Quanto vale una casa con inquilino dentro?
Come specificato in precedenza, la presenza di un inquilino al momento della vendita di un immobile comporta un deprezzamento sul mercato. In effetti, si tratta di un aspetto che può limitare un uso immediato della proprietà da parte del nuovo acquirente. 

Ma come determinare il valore di una casa in queste situazioni? Elemento essenziale è la tempistica o, meglio, la durata del contratto di locazione al momento dell’acquisto. Di base, se si è vicini alla scadenza, si opta per un 15% in meno sul valore effettivo. Mentre si arriva ad un 30% se la locazione è stata appena rinnovata. 



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