La stabilità di un contratto di locazione dipende anche (e soprattutto) dalla qualità dell’immobile e dalla sua idoneità all’uso pattuito. E quando il conduttore è costretto a lasciare anticipatamente l’immobile a causa di gravi problemi strutturali o ambientali, il danno non ricade solo sul locatore.
Tre sentenze hanno ribaltato la prospettiva: a dover risarcire il locatore (e in alcuni casi anche il conduttore) è il condominio, attraverso l’operato – o l’omissione – del suo amministratore.
Vediamo, caso per caso, quando la disdetta anticipata è legittima e chi deve pagare.
Se l’inquilino scappa per l’umidità, paga l’amministratore
L’amministratore condominiale può essere chiamato a risarcire il locatore se, a causa della sua inerzia nel curare le parti comuni, l’inquilino recede anticipatamente dal contratto. Lo ha stabilito il Tribunale di Bologna (sentenza dell’11 marzo 2025), condannando l’ex amministratore a versare 26 mila euro alle proprietarie di un locale al piano terra, abbandonato dal conduttore per muffa, umidità e continui allagamenti causati da colonne di scarico non manutenute.
L’artista di fama internazionale che utilizzava l’immobile come atelier ha infatti dimostrato, con testimonianze e fotografie, le condizioni invivibili del locale, aggravate dal mancato svuotamento delle fosse biologiche e dal disinteresse dell’amministratore, responsabile ex art. 1710 c.c. per non aver adempiuto diligentemente ai suoi obblighi.
Il risarcimento, però, non copre l’intera durata residua del contratto, ma solo il periodo ragionevolmente necessario a ripristinare i locali e trovare un nuovo conduttore, in linea con il principio di cooperazione ex art. 1227 c.c.
Infiltrazioni dal lastrico solare: condominio e locatore responsabili dei danni all’inquilino
Il Tribunale di Roma, con sentenza del 25 maggio 2012, ha affermato un principio di grande rilievo in materia locatizia e condominiale: in caso di infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare non adeguatamente manutenuto, sia il locatore che il condominio sono tenuti in solido a risarcire l’inquilino per i danni subiti, purché si tratti di danni materiali e biologici, escludendo invece il ristoro per il danno morale.
La decisione si fonda su una rigorosa interpretazione degli articoli 1575 e 1576 del Codice civile, che impongono al locatore obblighi precisi:
consegnare l’immobile in buono stato;
mantenerlo idoneo all’uso pattuito;
eseguire tutte le riparazioni necessarie (fatta eccezione per quelle di piccola manutenzione, a carico del conduttore).
Quando, come nel caso deciso, l’appartamento locato viene “invaso” da umidità e infiltrazioni provenienti da parti comuni dell’edificio (quale appunto il lastrico solare), il locatore risponde per non aver garantito al conduttore il pacifico godimento dell’immobile, mentre il condominio è chiamato a rispondere quale custode delle parti comuni.
La responsabilità è dunque condivisa, configurandosi un concorso di colpa che tutela l’inquilino danneggiato anche sotto il profilo del danno alla salute (biologico), ma non consente il riconoscimento del danno morale, ritenuto non adeguatamente provato. La pronuncia sottolinea l’importanza della manutenzione straordinaria e della corretta gestione del patrimonio condominiale, con riflessi diretti anche nei rapporti di locazione.
Quando l’antenna sul tetto condominiale fa scappare l’inquilino
Il proprietario di un appartamento situato sotto una stazione radio-base installata sul lastrico condominiale ha diritto a un risarcimento di quasi 30 mila euro per le intollerabili immissioni sonore prodotte dall’antenna, che hanno provocato la fuga di due inquilini, allarmati anche dai possibili rischi per la salute. È quanto stabilito dalla Corte d’appello di Ancona (sentenza n. 215/14).
Secondo la Corte, la presenza della mega-antenna ha determinato gravi disagi abitativi, come confermato dal Ctu, che ha escluso l’inquinamento elettromagnetico ma rilevato il superamento notturno dei limiti acustici previsti dal Dpcm 14 novembre 1997 e dall’art. 844 c.c. Decisiva anche la testimonianza dell’ultimo inquilino, che ha attribuito proprio ai rumori notturni la decisione di lasciare anticipatamente l’appartamento. Il risarcimento è stato calcolato in base ai canoni non percepiti, ma la validità del contratto tra il condominio e la compagnia telefonica resta salva, poiché coinvolge l’intera compagine condominiale, beneficiaria dei relativi proventi.
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