Prima di vendere o comprare casa, può capitare di accorgersi che i dati catastali non corrispondono più allo stato reale dell’immobile in vendita. Un nome sbagliato, una planimetria non aggiornata, un indirizzo errato: dettagli all’apparenza trascurabili, ma che possono bloccare un atto di compravendita o far slittare un mutuo. In questi casi entra in gioco l’allineamento catastale, un’operazione tecnica fondamentale per mettere in regola la situazione e procedere senza intoppi. Scopriamo nei dettagli come funziona e perché è così importante, pena l’annullamento di una compravendita immobiliare.
Cosa si intende per allineamento catastale?
L’allineamento catastale è l’operazione tecnica che serve a far corrispondere i dati registrati al Catasto, con la realtà in cui si presenta l’immobile, che deve quindi essere conforme agli atti. Significa, perciò correggere eventuali errori su proprietario, indirizzo, planimetria o caratteristiche di un edificio, così che tutto risulti aggiornato e regolare anche dal punto di vista fiscale.
È obbligatorio in caso di compravendita, donazione o divisione immobiliare. Infatti, senza questa corrispondenza, l’atto notarile è nullo.
A cosa serve l’allineamento catastale?
Ogni modifica che un proprietario apporta a un immobile, ad esempio una ristrutturazione o un ampliamento, può incidere sulla rendita catastale, e quindi sulle tasse dovute al Fisco italiano. Per questo, l’allineamento diventa obbligatorio come strumento di trasparenza e legalità, soprattutto quando si decide di vendere il bene.
Quindi, l’obiettivo è duplice:
migliorare la qualità delle informazioni custodite nel Catasto, che è l’anagrafe fiscale degli immobili;
prevenire abusi edilizi ed evasione fiscale.
L’operazione tecnica serve a:
verificare che l’immobile rispecchi la sua planimetria depositata;
assicurare che i dati identificativi (foglio, particella, subalterno) siano corretti;
aggiornare la rendita catastale, su cui si calcolano le imposte;
prevenire problemi in sede di compravendita o successione;
garantire il rispetto delle norme urbanistiche.
Come si fa un allineamento catastale?
Il procedimento varia a seconda del tipo di disallineamento. Se si tratta di errori formali (ad esempio nome del proprietario o identificativi catastali errati), si può presentare una richiesta di correzione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate o online tramite il Contact Center.
Nei casi più complessi, occorre l’intervento di un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere), che effettua un sopralluogo e predispone una denuncia di variazione catastale, con aggiornamento della planimetria.
Il notaio, prima di redigere un atto, è tenuto a verificare che i dati catastali corrispondano sia allo stato di fatto dell’immobile (conformità oggettiva) sia all’intestazione nei Registri Immobiliari (conformità soggettiva). Quando emergono difformità, il venditore proprietario è obbligato a regolarizzare tutto prima della firma del rogito.
Quali sono le conseguenze di un mancato allineamento catastale?
Le conseguenze possono essere rilevanti. Intanto, l’atto di trasferimento della proprietà può essere dichiarato nullo. In secondo luogo, l’acquirente rischia problemi legali o fiscali legati a dati inesatti.
Anche le banche, in fase di erogazione di un mutuo, richiedono la piena regolarità catastale, perciò eventuali incongruenze possono comportare il rifiuto del finanziamento.
Per questi motivi, è consigliabile affidarsi a un tecnico già durante le trattative preliminari.
A chi rivolgersi per fare un allineamento catastale
Chi vuole vendere casa o regolarizzare una situazione catastale deve rivolgersi in primo luogo a un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere), che procederà come segue:
controllare la planimetria della casa;
verificare eventuali difformità edilizie;
aggiornare i dati e depositare le pratiche in Catasto.
Contemporaneamente, è bene coinvolgere un notaio, che ha i seguenti compiti:
controllare la corrispondenza tra Catasto e Registri Immobiliari;
accertare che l’intestatario catastale sia lo stesso indicato nei documenti di proprietà;
sospendere l’atto in caso di irregolarità e indicare le azioni necessarie per la regolarizzazione.
In sintesi, il percorso di allineamento catastale richiede una sinergia tra tecnico e notaio, da attivare già nella fase preliminare di vendita o regolarizzazione dell’immobile.
Quanto costa un allineamento catastale?
Il costo dipende dalla natura dell’intervento. Per una variazione con aggiornamento della planimetria possono volerci in media 450 euro più diritti catastali, comprensivi di sopralluogo e redazione della pratica da parte di un tecnico. Per la semplice correzione di dati identificativi o anagrafici, non è raro che ci si affidi a servizi professionali online, che garantiscono l’invio della pratica in pochi giorni lavorativi, con costi contenuti e tempistiche certe.
Ulteriori casi, esclusioni e disallineamenti
L’allineamento non riguarda solo chi compra o vende: è richiesto anche in caso di locazioni, dichiarazioni di successione o richieste di agevolazioni fiscali.
Inoltre, non tutte le difformità comportano l’allineamento. Ad esempio, cambi di toponomastica, nomi dei confinanti o numeri civici non aggiornati, non incidono sulla validità dell’atto.
Infine, è importante distinguere tra disallineamento oggettivo (planimetria errata, difformità edilizie) e soggettivo (proprietario non aggiornato nei registri). Nel primo caso, serve un aggiornamento tecnico. Nel secondo, può essere sufficiente una voltura o una trascrizione tardiva, a cura del notaio.
