L’offerta di immobili registra una variazione appena positiva (+0,3% rispetto allo stesso periodo del 2024), mentre i prezzi segnano anch’essi un moderato incremento del 2,9%. Anche la percentuale di immobili che hanno subito un ribasso di prezzo rimane pressoché invariata. In netta controtendenza, invece, la pressione della domanda che cresce in modo significativo (+18,2%), determinando una riduzione dei tempi medi di permanenza sul mercato.

Il 2025 si apre in un quadro di sostanziale stabilità per quanto riguarda l’offerta degli immobili in vendita. 

Assistiamo solo ad un lieve aumento, pari allo 0,3%, che frena una tendenza in crescita partita dal terzo trimestre del 2023. In netta contrapposizione si trova la pressione di domanda su un singolo annuncio, che ha invece registrato un significativo e positivo aumento, pari al 18,2%, a causa delle maggiori richieste su un’offerta rimasta inalterata. L’aumento della pressione di domanda ha portato ad una leggera contrazione dei tempi di permanenza degli annunci sul mercato, che si assestano a 5,2 mesi, e ad una lieve riduzione della percentuale di annunci che hanno subito un ribasso di prezzo, entrambi gli effetti favoriscono i venditori che riescono a vendere un immobile in minore tempo, senza dover per forza scontare il prezzo richiesto.

In leggero aumento a livello italiano risultano sia l’accessibilità che l’indice di assorbimento. Entrambi gli indicatori ci segnalano un mercato che dopo la stretta sui tassi di interesse torna ad essere dinamico, l’aumentata accessibilità da agli acquirenti maggiori possibilità di acquisto, dinamica confermata dall’indice di assorbimento, negativo nell’ultimo trimestre del 2024, assume segno positivo all’inizio del 2025, segnalando che escono dal mercato un maggior numero di immobili di quanti ne stiano entrando.

Il prezzo unitario medio che si osserva nel primo trimestre del 2025 è pari a 2.089 €/mq, in aumento del 2,9% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente e in leggero aumento anche rispetto all’ultimo trimestre del 2024. Se prendiamo come riferimento i livelli del prezzo unitario medio nel periodo pre-pandemico, sappiamo che oggi è maggiore di circa l’8%. Per quanto riguarda il prezzo medio di un immobile in offerta sul mercato italiano è di 250.536 €, anche questo in aumento del 3,5% rispetto allo stesso periodo del 2024, un aumento in linea con il prezzo unitario. 

Continua, nel primo trimestre del 2025, l’effetto positivo sulla dinamicità del mercato dovuto alla frenata dei tassi di interesse. A partire dal secondo trimestre del 2023 e per tutto l’anno, infatti, in risposta alla stretta sui tassi di interesse, la percentuale di annunci ribassati è aumentata rispetto al periodo pre-pandemico. Tra il 2024 e l’inizio del 2025, infatti, il mercato torna a volgersi a favore dei venditori, con una % di annunci ribassati inferiore ai livelli pre-pandemia.

Lo sconto medio applicato agli annunci si mantiene stabile lungo tutta la serie analizzata, oscillando tra l’8,5% e il 9,3%, in particolare, nel primo trimestre del 2025 è leggermente inferiore allo sconto applicato nel primo trimestre del 2019.

Il primo trimestre del 2025 è caratterizzato anche da una maggiore accessibilità al mercato immobiliare per le famiglie, +2,2 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente per chi può contare su due redditi e +3,1 punti percentuali per i nuclei familiari con un solo reddito. Ciò è dovuto alla variazione del tasso di interesse applicato sui mutui dalle banche, che ha cominciato a diminuire a partire dalla fine del 2023 e che ha reso meno costoso stipulare un mutuo, controbilanciando l’effetto sull’accessibilità dovuto all’aumento del prezzo degli immobili. Una conferma positiva di questa ripartenza ci arriva anche dall’aumento delle transazioni di vendita, sinonimo del fatto che il mercato, forte dell’effetto positivo dovuto alla diminuzione dei tassi, è in una nuova fase di crescita.

Nell’ultimo anno, i prezzi degli immobili energeticamente efficienti sono aumentati del 4%, mentre quelli degli immobili inefficienti sono aumentati dell’1,3%.

Gli immobili in offerta che appartengono a classi energetiche diverse subiscono diverse variazioni di prezzo. La classe che subisce l’aumento maggiore è la classe degli immobili mediamente efficienti (classi dalla B alla E), il cui prezzo è aumentato del 4,3%. Il prezzo unitario medio degli immobili nelle classi energeticamente più efficienti nell’ultimo anno è aumentato del 4%. Gli immobili che appartengono alla classe energeticamente meno performante sono anche quelli con un prezzo al mq inferiore e che subiscono la minore variazione di prezzo, pari a 1,3%.

Confronto prezzo unitario medio per classe energetica dell'immobile 1°Q 2024 con 1°Q 2025

I prezzi unitari medi per classe energetica mostrano le differenze tra i diversi raggruppamenti all'interno del trimestre e le variazioni degli stessi valori rispetto al trimestre omologo dell'anno precedente.

Nel primo trimestre del 2025, si conferma il divario rilevato sull’aumento dei prezzi tra le zone del Nord e del Mezzogiorno, anche se con intensità inferiore rispetto all’ultimo periodo dell’anno precedente. I prezzi sono aumentati di più al Nord-Est rispetto al Nord-Ovest, mentre al Centro, Sud e nelle Isole gli aumenti sono stati più contenuti. La domanda è cresciuta ovunque, ma l’offerta è cresciuta meno al Nord.

Anche nel primo trimestre del 2025, l’incremento del prezzo medio unitario nazionale è trainato principalmente dagli aumenti registrati nelle regioni del Nord. A differenza dell’ultimo trimestre del 2024, tuttavia, la crescita è più marcata nel Nord-Est (+5,5%) rispetto al Nord-Ovest (+4,6%). Più contenuti gli aumenti nelle altre aree del Paese: +1,2% nel Centro, +1,1% nel Sud e +1,4% nelle Isole. Nel Mezzogiorno, i prezzi unitari medi restano leggermente al di sotto dei livelli pre-pandemici, a differenza delle regioni settentrionali, dove il prezzo al mq è aumentato di circa il 20% rispetto a prima della pandemia.

La pressione della domanda registra variazioni positive in tutte e quattro le macro-aree, con l’aumento più significativo nel Nord-Ovest (+20,4%) e il più contenuto nel Sud (+15,2%). In controtendenza, l’offerta segna l’incremento maggiore proprio nel Sud del paese (+8%), seguito dalle Isole (+5,1%). Al contrario, nel Nord-Ovest e nel Nord-Est si rilevano variazioni negative rispettivamente del -3,2% e -0,7%, mentre nel Centro l’offerta rimane pressoché stabile (+0,4%). L’aumento della domanda, unito a un’offerta stabile o in calo, determina una crescita dei prezzi più marcata nelle regioni settentrionali, dove la competitività tra gli acquirenti è maggiore. Nel resto del Paese a un aumento della pressione di domanda corrisponde un’offerta stabile o in aumento e prezzi che aumentano a tassi inferiori.

L’accessibilità al mercato immobiliare registra variazioni percentuali positive in tutte le macro-aree sia per coloro che possono contare su un solo reddito, sia per i nuclei familiari bi-reddito, complici il contenuto rialzo dei prezzi degli immobili e i tassi di interesse rimasti stabili. Le Isole si confermano la zona più accessibile, con il 37% di annunci alla portata delle famiglie con un solo reddito, e il 72,7% per le famiglie con due, un vantaggio dovuto a prezzi immobiliari più contenuti.

Al Nord-Ovest gli annunci accessibili con un solo reddito sono 34,8%, quelli con due redditi sono pari a 64,4%), la maggiore accessibilità è favorita da redditi medi più elevati, che consentono di accedere a una quota più ampia di offerta. Anche nel resto del Paese l’accessibilità è aumentata: la variazione maggiore si è registrata nel Centro, +3,6 pp. La percentuale di annunci contattati è in aumento in misura maggiore nelle aree del nord del Paese, +4,2 pp al Nord-Est e +6 pp al Nord-Ovest, in leggera diminuzione al sud (-1,2 pp) in linea con l’accumulo di offerta dell’area e una pressione di domanda aumentata in misura minore rispetto alle altre aree.

Nel primo trimestre del 2025, i prezzi degli immobili sono aumentati in tutte le 12 maggiori città italiane, con Bari, Verona e Roma in testa per crescita. Milano registra il prezzo più alto (5.466 €/mq), mentre Catania il più basso (1.288 €/mq).

Tutte le 12 maggiori città italiane hanno visto il prezzo unitario medio degli immobili aumentare nel primo trimestre del 2025 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Tra le maggiori 12 grandi città sono Bari, Verona e Roma ad aver registrato le maggiori variazioni di prezzo nel primo trimestre del 2025, rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. In fondo alla classifica per variazione ci sono Genova che vede un prezzo pressoché stabile (+0,5%) e Catania e Milano che vedono il prezzo leggermente aumentato di +1,7%. Catania e Milano si trovano agli antipodi della classifica per prezzo medio unitario, Milano con i suoi 5.466 €/mq si trova al primo posto, mentre Catania chiude all’ultimo con 1.288 €/mq.

Anche nel primo trimestre del 2025 Torino è la città in cui si è verificato il maggiore aumento della pressione di domanda (+31,8%), a fronte di una contrazione dell’offerta (-8,3%), i prezzi sono aumentati del 4,2%. In linea con l’aumento della pressione di domanda a Torino è cresciuta anche la percentuale di immobili contattati, +21,2 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, è di gran lunga la variazione maggiore registrata tra tutte le 12 città. Milano è la città in cui la pressione di domanda è cresciuta meno: +11,9%, il capoluogo lombardo si trova in una situazione di maggiore stabilità rispetto ai precedenti anni con un’offerta che rimane stabile e un prezzo che aumenta ad un ritmo più contenuto.

In tutte le altre grandi città la dinamica tra gli indicatori che descrivono il mercato immobiliare è molto simile: a fronte di un aumento della pressione di domanda e di una contrazione o stabilità dell’offerta, i prezzi aumentano.

Il tempo di permanenza medio sul mercato degli annunci è in crescita in tutte le città, tranne a Bari, Genova e Torino. A Bari in particolare il tempo di permanenza è diminuito del 18%, anche se resta il più alto tra tutte le 12 città insieme a Catania e Venezia (4,9 mesi). Situazione diametralmente opposta quella di Milano che nel primo trimestre del 2025 vede il tempo di permanenza aumentare del 13,2%, ma nonostante questo rimane la città in cui gli annunci restano in media sul mercato il minor tempo, appena 3,1 mesi, nonostante i prezzi siano i più alti e la pressione di domanda stia crescendo ad un ritmo inferiore. A Milano questa dinamica è seguita anche dalla percentuale di immobili che hanno subito un ribasso di prezzo che si attesta al 4,4% – uno dei risultati più bassi tra le 12 grandi città nonostante la leggera crescita, fanno meglio solo Bologna e Verona con 4,1% e 3,9%.

I tassi di interesse ancora contenuti e il lieve aumento dei prezzi hanno migliorato l’accessibilità immobiliare nella maggior parte dei comuni, sia per chi ha un solo reddito che per le famiglie bi-reddito. L’unica eccezione è Verona, dove i prezzi sono saliti del 7,8%, 3 punti percentuali in più rispetto alla media nazionale. A Bologna, Firenze e Milano come nell’ultimo trimestre del 2024, le famiglie mono-reddito hanno accesso a meno dell’1% degli immobili in offerta. Le città più accessibili per chi ha un solo reddito sono Genova (52,1% degli annunci, +6,3 pp rispetto all’anno precedente) e Torino (45,7%, +9,3 pp rispetto al primo trimestre del 2024). Per le famiglie con due redditi, Genova rimane la città più accessibile (80,6%), seguita da Catania (78,8%). A Milano, invece, l’accessibilità per le famiglie bi-reddito è migliorata di 6 pp, con il 34,8% degli annunci accessibili nel primo trimestre del 2025, rispetto al 28,8% dello scorso anno.    

Secondo Immobiliare.it Insights, il prezzo medio degli immobili in Italia aumenterà del 2% entro un anno.

Secondo le previsioni di Immobiliare.it Insights nel prossimo anno il prezzo unitario medio salirà sia a livello nazionale che nelle maggiori 12 città. Le stime ci dicono che In Italia, mediamente, tra un anno il prezzo sarà aumentato di circa il 2%. Fra le grandi città, quelle in cui il prezzo salirà maggiormente saranno Verona (+8,6%), Firenze (6,7%) e Catania (6,1%). Si prevede che gli aumenti di prezzo saranno più contenuti a Palermo con un rialzo previsto dell’1,6%, Torino (2,7%) e Napoli (2,7%).