La tinteggiatura delle scale in condominio è uno degli interventi di manutenzione ordinaria che, ciclicamente, si rende necessario per garantire decoro, pulizia e sicurezza all’interno degli edifici. Le pareti si deteriorano con il passare del tempo: tra sfregamenti, urti e macchie, diventa inevitabile intervenire con una rinfrescata alla pittura. Ma chi decide quando farlo? E, soprattutto, chi paga?
La ripartizione delle spese di tinteggiatura delle scale è un tema che genera spesso dubbi e discussioni tra i condomini, specie quando si tratta di piani alti o immobili non direttamente serviti dalle scale.
Facciamo chiarezza su come funziona la gestione della tinteggiatura delle scale condominiali: chi è responsabile dei lavori, quali sono le maggioranze per approvarli, come si calcolano le quote di spesa in base ai millesimi e all’altezza del piano e se l’inquilino può essere chiamato a contribuire.
Le scale condominiali: cosa sono e perché sono parti comuni
Le scale in condominio rappresentano uno degli elementi più utilizzati dagli abitanti dell’edificio. Servono a collegare i vari piani e a garantire l’accesso alle unità immobiliari, oltre che ad altre parti comuni come l’androne, l’ascensore, i terrazzi o il lastrico solare. Per questa ragione, le scale rientrano tra i beni comuni elencati dall’articolo 1117 del Codice civile.
Questa qualifica vale anche se alcuni condomini, ad esempio quelli che vivono ai piani bassi o al piano terra, non ne fanno un uso abituale. L’importante è il loro uso potenziale, non quello effettivo. In altre parole, non ci si può sottrarre al pagamento delle spese dicendo semplicemente “non uso le scale”
Quando le scale condominiali non sono comuni
Esistono però alcune eccezioni. Le scale non sono da considerarsi parti comuni quando:
Servono un solo appartamento (es. in un complesso a schiera);
Sono dichiarate espressamente di proprietà esclusiva nel regolamento condominiale o nell’atto notarile di acquisto.
Allo stesso modo, in un condominio con più scale (es. scala A, B, C), ciascun gruppo di condomini contribuisce solo alla manutenzione della scala che serve la propria porzione di edificio.
Cosa comprende la tinteggiatura delle scale condominiali
Parlare di tinteggiatura delle scale non significa solo verniciare i gradini. La manutenzione ordinaria in questione comprende:
Le pareti e i soffitti che delimitano il vano scala;
Le ringhiere e i corrimano;
I parapetti e i pianerottoli;
I cosiddetti “torrini”, ovvero la parte terminale del vano scale che dà accesso alla terrazza condominiale.
L’androne non rientra tecnicamente nella definizione di “scale”, ma spesso la tinteggiatura di entrambi viene deliberata insieme, per motivi estetici e pratici.
Chi decide la tinteggiatura delle scale in condominio
La decisione di procedere alla tinteggiatura delle scale in condominio spetta all’assemblea condominiale, che può approvare i lavori con:
Maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio (in prima convocazione);
Maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo dei millesimi (in seconda convocazione).
Si tratta infatti di lavori di manutenzione ordinaria, per i quali è sufficiente una maggioranza semplice. Se si trattasse di una ristrutturazione totale o straordinaria, sarebbe necessario un quorum più elevato.
Una volta deliberati i lavori, sarà compito dell’amministratore incaricare la ditta, supervisionare l’intervento e gestire i pagamenti.
Come si ripartiscono le spese della tinteggiatura delle scale
Il criterio di ripartizione delle spese di tinteggiatura delle pareti è stabilito dall’articolo 1124 del Codice civile. Le spese devono essere suddivise per metà in base a:
Valore millesimale della proprietà (quindi quanto vale l’immobile);
Altezza del piano in cui si trova l’unità immobiliare (più è alto, più si paga).
La tinteggiatura delle scale condominiali è un intervento di manutenzione ordinaria necessario per mantenere decoroso e funzionale l’edificio. Non importa se usi le scale ogni giorno o mai: la legge guarda al diritto d’uso potenziale, non alla frequenza con cui lo eserciti.
La ripartizione delle spese avviene in modo equo e proporzionato, tenendo conto del piano dell’unità abitativa e del valore millesimale. Anche l’inquilino può essere tenuto a contribuire, se previsto nel contratto di affitto.
Le tabelle millesimali per le scale
Ogni condominio dovrebbe avere una tabella millesimale dedicata alle scale, distinta da quella generale. Questa tabella tiene conto sia del valore della proprietà che dell’altezza del piano.
Se la tabella manca o non è aggiornata, può essere modificata solo con l’unanimità dei condomini oppure con una delibera approvata a maggioranza, ma solo in presenza di errori materiali o mutamenti dell’edificio (es. sopraelevazioni).
Tinteggiatura scale condominiali: partecipa il condomino che vive al piano terra?
I locali commerciali o appartamenti al piano terra partecipano comunque alla spesa, anche se non utilizzano fisicamente le scale. Questo perché le scale servono anche all’accesso ad altre parti comuni come il tetto o l’ascensore, di cui anche questi immobili godono (almeno in parte).
Tuttavia, il criterio della “minore utilità” viene riconosciuto con la parte della spesa legata all’altezza: chi sta al piano terra paga comunque meno rispetto a chi sta al quinto o sesto piano.
L’inquilino paga la tinteggiatura delle scale condominiali?
In linea generale, il condominio si rapporta solo con il proprietario. Tuttavia, nel contratto di locazione può essere previsto che alcune spese ordinarie siano rimborsate dall’inquilino, tra cui anche la tinteggiatura delle scale. Le spese straordinarie, come il rifacimento completo delle scale o interventi strutturali, restano sempre a carico del proprietario.
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